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Monatelang sind die Preise für unsanierte Wohnimmobilien mit schlechter Energiebilanz signifikant gesunken, wie Analysen zeigen. Bei den Mehrfamilienhäusern scheint die Entwicklung nun gestoppt. Wertabschläge gibt es trotzdem. Analysen verschiedener Markt
Carstensen Immobilien
Monatelang sind die Preise für unsanierte Wohnimmobilien mit schlechter Energiebilanz signifikant gesunken, wie Analysen zeigen. Bei den Mehrfamilienhäusern scheint die Entwicklung nun gestoppt. Wertabschläge gibt es trotzdem.
Die Angst vor hohen Energiekosten und Unsicherheit um das Heizungsgesetz haben die Preise für unsanierte Mehrfamilienhäuser in den vergangenen Monaten stark fallen lassen – nun scheint der Abwärtstrend gestoppt. Darauf deutet eine des Unternehmensanalyse Jones Lang LaSalle Inc. Die neuesten Auswertungen der Sprengnetter GmbH bestätigen diese Entwicklung. In den letzten drei Quartalen war kein signifikanter Preisrückgang feststellbar. Der Preisverfall sei momentan zum Stillstand gekommen.
Mittlerweile haben sich die Baukosten stabilisiert, in einigen Gewerken gebe es sogar leichte Rückgänge und auch die Finanzierungskosten und Zinsentwicklung haben sich stabilisiert. Aber bei älteren, unsanierten Häusern werden die Kosten für eine energetische Sanierung nahezu eins zu eins vom Kaufpreis abgezogen.
Den Analysen von Jones Lang LaSalle Inc. zufolge lag der Preisunterschied zwischen Mehrfamilienhäusern mit der besten Energieeffizienzklassen A und A+ und jenen mit den schlechtesten Klassen G und H im ersten Quartal 2024 im Mittel bei 25,1 Prozent. Ende 2023 waren es noch 26,9 Prozent.
Im Schnitt lag der Preisabschlag gegenüber Gebäuden der besten Energieeffizienzklassen laut der aktuellen Studie bei 16,7 Prozent – das ist etwas weniger als im vierten Quartal 2023 (17,2 Prozent). In der Analyse wurde die Preisdifferenz herausgerechnet, die ausschließlich auf energetisch relevante Merkmale zurückging. Der starke Preisverfall unsanierter Häuser, der in der zweiten Jahreshälfte 2021 eingesetzt habe, sei seit dem Frühjahr 2023 gestoppt, so Gröbel.
Mit dem Anstieg der Strom- und Gaspreise hat die Energieeffizienz von Immobilien bei Käufern stark an Bedeutung gewonnen. Zudem sorgten neue Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz (GEG) – auch Heizungsgesetz genannt – für Unsicherheit. In der Folge öffnete sich die Preisschere zwischen energieeffizienten, oft neuen Wohnimmobilien und Bestandsgebäuden mit schlechter Energiebilanz.
Gerade bei niedrigpreisigen Wohnimmobilien und Mietmärkten rechneten sich energetische Sanierungen für die Vermieter oft nicht. Noch höhere Preisabschläge seien die Folge. Davon sind vor allem ländlich geprägte Regionen betroffen. Den Sanierungskosten stehen dort potenziell geringere Einnahmen gegenüber. Die Kluft zwischen alten und neuen Objekten könnte hier noch größer werden.
Der Verband der Deutschen Pfandbriefbanken (vdp) beobachtete zuletzt eine fortgesetzte Preiskorrektur bei Mehrfamilienhäusern. So sank der Kapitalwert im letzten Quartal 2023 um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Interessant ist der parallele Anstieg der Liegenschaftszinsen. Der durchschnittlich Zinssatz wurde mit 10,8 % angegeben. Bezogen auf die Rendite von Mehrfamilienhäuser gibt es für Kapitalanleger die erfreuliche Nachrichten.
Der Liegenschaftszinssatz ist in der Immobilienwirtschaft eine Rentabilitätskennzahl, welche die Marktentwicklungen für die Marktteilnehmer am Immobilienmarkt widerspiegelt. Er beschreibt die marktübliche Verzinsung von Baugrundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Insbesondere bei der Ertragswertberechnung wird der Liegenschaftszinssatz herangezogen. Vereinfacht berechnet ergibt sich der Liegenschaftszins aus der dem Quotienten von Jahresreinertrag der Immobilie durch den Kaufpreis der Immobilie.
Ausweislich des letzten Grundstücksmarktberichts für die Stadt Mönchengladbach lagen die Liegenschaftszinssätze am 01.01.2024 für Dreifamilienhäuser bei 2,1 Prozent, für Mehrfamilienhäuser mit 4 bis 6 Wohneinheiten wurde ein Liegenschaftszinssatz von 2,3 Prozent ermittelt und für Mehrfamilienhäuser mit 7 bis 20 Wohneinheiten lag der Liegenschaftszinssatz bei 3,2 Prozent. Bei den vorgemachten Angaben sollte eine Standardabweichung um den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt werden. Dieser liegt bei plusminus 1,5 bis 1,7 Prozent. Dies alles für Renditeobjekte mit einer Restnutzungsdauer von 25 bis 45 Jahren.
Brei Mehrfamilienhäuser mit einer Restnutzungsdauer von mehr als 45 Jahren lag der Liegenschaftszins bei 2,6 Prozent, für Mehrfamilienhäuser mit 4 bis 6 Wohnungen lag der Zinssatz bei 4,4 % und für Mehrfamilienhäuser mit 7 bis 20 Wohneinheiten wurde ein Liegenschaftszinssatz von 3,0 % angegeben.
Unter dem Gesichtspunkt der Rendite steht beim Kauf eines Mehrfamilienhauses der nachhaltig erzielbare Rohertrag im Fokus eines Anlegers. Der Rohertragsfaktor definiert sich aus Kaufpreis der Immobilie durch Jahresrohertrag der Immobilie.
Für Dreifamilienhäuser lag er im Zeitraum von 2022 bis 2023 bei 19,6 mit einer Abweichung von +/-4,8. Für Mehrfamilienhäuser lag der Rohertragsfaktor bei 18,5 mit einer Standardabweichung von +/-, 4,9. Wohn- und Geschäftshäuser wurden mit einem Rohertragsfaktor von 15,0 im Durchschnitt schlechter bewertet.
Gegenüber dem Zeitraum von 2021 bis 2022 haben sich die Rohertragsfaktoren über alle drei Gebäudeklassen nur marginal verschlechtert.
In den ersten vier Monaten von 2024 befanden sich in Mönchengladbach im Durchschnitt immer ca. 140 Mehrfamilienhäuser auf dem Markt.
2023 wurden in Mönchengladbach insgesamt 240 Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser verkauft. 2023 waren dies noch 327 Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Damit waren die Verkaufszahlen binnen Jahresfrist um 26 Prozent eingebrochen.
Wie bereits zu Beginn erwähnt scheinen sich die Verkaufspreise für Anlageimmobilien derzeit zu stabilisieren. Marktbeobachtern fällt allerdings auch in Mönchengladbach auf, dass Mehrfamilienhäuser mit einem unterdurchschnittlichen Sanierungsstand mit Preisabschlägen rechnen müssen. Potenzielle Käufer werden die energetischen Sanierungskosten in den Kaufpreis einrechnen wollen.
Eigentümer sollten vor einer Verkaufsabsicht Klarheit über die Energiebilanz eines Mehrfamilienhauses gewinnen. In der Regel liegt ein Energieausweis vor. Carstensen-Immobilien hilft gerne mit der Einschätzung zu dem Verkaufswert und evt. Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen.
Auf dieser Basis lässt sich dann ein strategische guter Verkaufspreis für ein Mehrfamilienhaus in Mönchengladbach finden.
Eigentümer die dazu mehr erfahren möchten, buchen einfach eine kostenlose telefonischen Beratung.
