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Kosten beim Immobilienverkauf in Mönchengladbach: Erfahren Sie, welche Ausgaben für Makler, Grundschuld, Energieausweis, Unterlagen und Steuern entstehen können.
Carstensen Immobilien
Kurzantwort: Die Kosten beim Immobilienverkauf in Mönchengladbach liegen ohne mögliche Steuer häufig bei etwa 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises. Bei geteilter Courtage kann der angenommene Verkäuferanteil von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer den größten planbaren Posten bilden. Hinzukommen können Grundschuldlöschung, Energieausweis, Unterlagen, Aufbereitung und Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Spekulationssteuer verändert die Rechnung weit stärker.
Dieser Beitrag gibt eine Orientierung aus Maklersicht. Er ersetzt weder eine rechtliche noch eine steuerliche Beratung. Gebühren, Vertragskosten und Marktpreise können sich ändern oder wegen der konkreten Immobilie abweichen.
Die wirtschaftliche Verteilung wird im notariellen Kaufvertrag geregelt. Üblich ist folgende Zuordnung:
Typische Positionen der Verkäuferseite:
Typische Positionen der Käuferseite:
Die Käuferseite übernimmt üblicherweise die Kosten des Erwerbsvorgangs. Aufwendungen allein für die Lastenfreistellung verbleiben regelmäßig bei der Verkäuferseite. Sonderwünsche oder Treuhandauflagen können die Rechnung verändern.
Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. Die Verbraucherzentrale NRW nennt regional häufig 5,95 bis 7,14 Prozent Gesamtcourtage einschließlich Umsatzsteuer. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten bei Verbraucherbeteiligung besondere Regeln: Textform, gleich hohe Verpflichtung bei Doppeltätigkeit und höchstens hälftige Beteiligung der anderen Seite, wenn zunächst nur eine Partei verpflichtet wurde.
Für die spätere Beispielrechnung dient 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer für die Verkäuferseite als Annahme. Maßgeblich bleibt der konkrete Maklervertrag. Wirtschaftlich sollten Eigentümer den erwarteten Nettoerlös eines Privatverkaufs einschließlich eigener Vermarktungskosten mit dem voraussichtlichen Erlös nach Courtage vergleichen.
Vor der Unterschrift sollten Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provisionshöhe, Aufgabenteilung, Vermarktungsmaßnahmen und die Begleitung bis zur Beurkundung eindeutig beschrieben sein. Welche Leistungen ein konkreter Auftrag umfasst, wird individuell vereinbart.
Eine Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Darlehensrückzahlung eingetragen. Für die Löschung sind die Bewilligung der Bank und bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief nötig; Notar und Grundbuchamt setzen sie um.
Die Gebühren orientieren sich nicht an der offenen Restschuld, sondern am eingetragenen Recht und den erforderlichen Schritten. Als grobe Planungsgröße werden häufig 0,2 bis 0,4 Prozent des Grundschuldbetrags angesetzt. Die Verbraucherzentrale nennt je nach Höhe einige hundert bis über tausend Euro.
Für die reine Löschungsbewilligung darf das Kreditinstitut kein besonderes Bearbeitungsentgelt verlangen. Tatsächliche Sachkosten und zusätzlicher notarieller Aufwand können dennoch entstehen.
Mit Zustimmung aller Beteiligten kann eine Grundschuld abgetreten oder in eine neue Finanzierung einbezogen werden. Ob Betrag, Rang und Sicherungszweck passen, müssen Parteien, Banken und Notariat früh klären.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, verlangt grundsätzlich, dass ein Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben wird.
Liegt bei einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Ausweis vor, müssen unter anderem Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse erscheinen. Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Ein Verbrauchsausweis beruht auf Verbrauchsdaten, ein Bedarfsausweis auf einer rechnerischen Bewertung von Gebäude und Anlagentechnik. Die Zulässigkeit hängt unter anderem von Baualter, energetischem Standard und Wohnungszahl ab. Beide Varianten gelten grundsätzlich zehn Jahre.
Die Preise sind nicht amtlich festgesetzt. Etwa 70 bis 150 Euro für einen einfachen Verbrauchsausweis und 300 bis 600 Euro für einen Bedarfsausweis sind vorsichtige Planungswerte. Gebäudekomplexität, Unterlagen und Ortstermin beeinflussen das Angebot. Bei Billigangeboten sind Datenerhebung und Qualifikation des Ausstellers besonders zu prüfen.
Fehlende Unterlagen erschweren die Prüfung durch Käufer, Bank und Notariat. Für Mönchengladbach lassen sich mehrere Gebühren konkret beziffern.
Grundbuch und Kataster:
Baulasten und Altlasten:
Weitere verkaufsrelevante Dokumente: Bauzeichnungen, Genehmigungen und Flächenberechnung; bei Wohnungseigentum außerdem Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsdaten und Protokolle; bei Vermietung Mietvertrag und Nachträge; bei Erbfällen Erbnachweis und nötige Zustimmungen.
Für Bauaktenkopien, eine neue Wohnflächenberechnung oder Unterlagen der WEG-Verwaltung gibt es keinen einheitlichen Mönchengladbacher Festpreis. Hier sind Gebührenauskunft oder konkretes Angebot verlässlicher als eine allgemeine Pauschale.
Unklare Flächen, Genehmigungen oder Rechte schwächen die Verhandlungsposition. Eine kleine Dokumentengebühr ist oft sinnvoller als eine spätere Klärung unter Zeitdruck.
Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig gekündigt, kann die Bank nach § 490 Absatz 2 BGB eine angemessene Entschädigung verlangen. Restlaufzeit, Zinsen, Sondertilgungsrechte, ersparte Kosten und Vertragsangaben bestimmen die Berechnung; eine Pauschale zur Restschuld wäre unseriös.
Wichtig ist das ordentliche Kündigungsrecht des § 489 BGB. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kann der Darlehensnehmer grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Die Frist beginnt also nicht zwingend mit der Unterschrift unter den Kreditvertrag. Spätere Vereinbarungen über Sollzins oder Rückzahlungszeit können die Bewertung verändern.
Vor Festlegung des Verkaufszeitpunkts sollte eine schriftliche Ablöseauskunft vorliegen. Bei neueren Verträgen können unzureichende Pflichtangaben den Anspruch der Bank ausschließen; das erfordert eine fachliche Vertragsprüfung.
Bei privaten Grundstücken erfasst § 23 EStG grundsätzlich Veräußerungen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz nimmt unter anderem Immobilien aus, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurden.
Besteuert wird der gesetzlich ermittelte Gewinn, nicht der Verkaufspreis. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Veräußerungsaufwendungen und zuvor abgezogene Abschreibungen wirken auf die Rechnung. Erbschaft, Schenkung oder gemischte Nutzung erfordern zusätzliche Prüfung.
Nahe der Zehnjahresgrenze sollte der Beurkundungstermin steuerlich geprüft und nicht nach einer groben Kalenderrechnung bestimmt werden.
Das folgende Modell zeigt die Rechenlogik. Es enthält frei gewählte Annahmen und ist weder Kostenangebot noch Prognose:
Die Summe beträgt 22.762 Euro. Das entspricht rund 4,95 Prozent des Kaufpreises. Vor einer möglichen Spekulationssteuer und vor Ablösung der offenen Darlehenssumme verbleiben rechnerisch 437.238 Euro.
Die Darlehensrestschuld gehört nicht zu den Verkaufskosten. Sie mindert jedoch den Betrag, der nach Kaufpreiszahlung frei verfügbar ist. Eine vollständige Netto-Erlös-Rechnung stellt deshalb Kaufpreis, Verkaufskosten, Steuer und Darlehensablösung getrennt dar.
Sinnvoll sparen können Eigentümer, indem sie:
Nicht sinnvoll ist es:
1. Der Nominalbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt.
2. Die Bank hat Ablösesumme und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für einen realistischen Termin schriftlich beziffert.
3. Anschaffungsdatum, Verkaufszeitpunkt und mögliche Eigennutzungsausnahme sind steuerlich eingeordnet.
4. Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis zulässig beziehungsweise erforderlich ist.
5. Ein vorhandener Energieausweis ist noch gültig und passt zum aktuellen Gebäudezustand.
6. Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder ihre Neuerstellung ist budgetiert.
7. Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle und Wirtschaftsdaten vollständig.
8. Eine möglicherweise erforderliche Verwalterzustimmung ist geprüft.
9. Reinigung, Räumung, Reparaturen und Darstellung sind mit realistischen Angeboten kalkuliert.
10. Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag, Umwandlungszeitpunkt und Kündigungsschutz geprüft.
11. Bei einem Erbfall liegen Erbnachweis und notwendige Zustimmungen vor oder sind beantragt.
12. Eine schriftliche Netto-Erlös-Rechnung trennt Kosten, Darlehensablösung und mögliches Steuerszenario.
Sind zehn bis zwölf Punkte erledigt, steht die Kalkulation auf einer weitgehend belastbaren Grundlage. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die fehlenden Beträge vor Veröffentlichung des Angebots ergänzt werden. Unter sechs geklärten Punkten hängt der gewünschte Nettoerlös noch zu stark von Annahmen ab.
Grundbuchausdruck, Liegenschaftskarte und negative Baulastenauskunft kosten in Mönchengladbach kleine zweistellige Beträge. Wirtschaftlich entscheidender sind Courtage, Finanzierung und ein steuerpflichtiger Gewinn.
Noch größer kann der indirekte Verlust durch eine unpassende Preisstrategie sein. Ein zu hoher Angebotspreis kann passende Käufer abschrecken; ein zu niedriger Preis verschenkt Vermögen. Beides lässt sich nicht durch das Einsparen einer einzelnen Dokumentengebühr ausgleichen.
Ohne mögliche Spekulationssteuer ist ein Rahmen von etwa 1,5 bis 5 Prozent für viele Verkäufe ein brauchbarer erster Ansatz. Ohne Courtage, Finanzierung und größere Aufbereitung kann der Betrag niedriger sein. Treffen mehrere große Posten zusammen, liegt er darüber.
Die Käuferseite übernimmt üblicherweise Beurkundung und Eigentumserwerb. Die Verkäuferseite trägt regelmäßig Kosten, die ausschließlich zur Löschung eigener Grundpfandrechte oder zur Erfüllung eigener Zusatzwünsche entstehen. Der Kaufvertrag regelt die interne Verteilung.
Die Courtage ist frei vereinbar. 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite sind eine häufig verwendete Größe bei symmetrischer Teilung, aber kein gesetzlicher Tarif. Bei 460.000 Euro wären das 16.422 Euro für die Verkäuferseite.
Als grobe Planung werden oft 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags angesetzt. Die tatsächliche Rechnung richtet sich nach Geschäftswert, Notar- und Grundbuchgebühren sowie dem Vollzug. Die Verbraucherzentrale nennt je nach Höhe einige hundert bis über tausend Euro.
Nicht zwingend vor Beginn der Vermarktung. Für den lastenfreien Eigentumsübergang wird sie jedoch regelmäßig abgelöst und gelöscht, sofern Käufer, Verkäufer, Banken und Notariat keine passende Übernahme oder Abtretung vereinbaren.
Ja. Die Tilgung beendet die Darlehensschuld, löscht aber nicht den Grundbucheintrag. Soll die Grundschuld entfernt werden, entstehen Notar- und Grundbuchkosten auf Basis des eingetragenen Rechts.
Einfache Verbrauchsausweise sind teilweise knapp unter 100 Euro erhältlich; etwa 70 bis 150 Euro sind ein vorsichtiger Planungsrahmen. Für Bedarfsausweise werden häufig 300 bis 600 Euro angesetzt. Gebäudedaten, Ortstermin und Anbieter beeinflussen den Preis.
Verstöße gegen die einschlägigen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Ob ein Tatbestand erfüllt ist, hängt vom konkreten Verstoß ab.
Das richtet sich nach Baualter, energetischem Standard und Zahl der Wohneinheiten. Ein Verbrauchsausweis ist nicht für jedes Bestandsgebäude zulässig. Ein qualifizierter Aussteller sollte die Voraussetzungen vor Auftragserteilung prüfen.
Ein einfacher Grundbuchausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Die Liegenschaftskarte bis A3 kostet 30 Euro. Eine negative Baulastenauskunft kostet ebenfalls 30 Euro; bei vorhandener Baulast fallen 50 bis 150 Euro je Grundstück an. Die einfache Altlasten-Katasterauskunft ist gebührenfrei.
Öffentlich-rechtliche Steuerschuld und wirtschaftliche Verteilung sind zu unterscheiden. Im Kaufvertrag wird üblicherweise festgelegt, ab welchem Zeitpunkt die Käuferseite laufende Lasten wirtschaftlich übernimmt. Die konkrete Abrechnung folgt dieser Vereinbarung.
Sie kann entstehen, wenn ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig beendet wird. Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang besteht grundsätzlich ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Sicherheit gibt eine schriftliche Ablöseauskunft.
Bei einem nach § 23 EStG steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können veräußerungsbezogene Aufwendungen die Gewinnermittlung mindern. Bei einem steuerfreien Privatverkauf entsteht daraus nicht automatisch ein allgemeiner Abzug. Belege sollten steuerlich zugeordnet werden.
Kleine, sichtbare Verbesserungen können sinnvoll sein. Größere Arbeiten rechnen sich nur, wenn der erwartete Mehrerlös Kosten, Zeit und Risiko übersteigt. Zustand, Käuferzielgruppe und lokales Marktsegment sind dafür wichtiger als eine pauschale Empfehlung.
Ein seriöser Preis setzt eine Beschreibung oder Besichtigung voraus. Menge, Entsorgungsart, Etage, Aufzug, Zufahrt und benötigte Stellfläche bestimmen das Angebot. Ein pauschaler Stadtpreis wäre nicht belastbar.
Eine feste Dauer lässt sich nicht versprechen. Unterlagenstand, Angebotspreis, Objektart, Nachfrage und Finanzierbarkeit bestimmen die Vermarktung; nach der Beurkundung müssen zudem die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden.
Der Verlust erscheint nicht als Gebühr. Fehlende Nachfrage verlängert die Vermarktung und spätere Preisreduzierungen können die Verhandlungsposition schwächen. Eine objekt- und lagebezogene Wertermittlung begrenzt dieses Risiko, garantiert aber keinen bestimmten Erlös.
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