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Reformdebatte bei der Erbschaftsteuer: Was ändert sich für Immobilieneigentümer bei Freibeträgen, der 10-Jahres-Regel und der Bewertung?
Carstensen Immobilien
Bei der Erbschaftsteuer kommt Bewegung ins Spiel. Für Immobilieneigentümer wirkt das Thema oft trocken wie ein alter Kellerraum ohne Fenster. Leider hängt daran oft viel Geld. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzt, sollte die aktuelle Reformdebatte aufmerksam verfolgen.
Die steuerpolitische Debatte ringt um eine neue Linie. Während die Rufe nach einer Anpassung der Freibeträge an die gestiegenen Immobilienpreise lauter werden, prüft das Bundesverfassungsgericht parallel immer wieder die Regeln zur steuerlichen Begünstigung von Betriebsvermögen. Sollte es hier zu grundlegenden Urteilen kommen, könnte eine größere Neuordnung der Erbschaftsteuer folgen. Immobilien geraten dann schnell mit auf die politische Werkbank.
Für Eigentümer heißt das: Noch gilt das heutige Recht. Die Diskussionen hinter den Kulissen laufen aber bereits auf Hochtouren.
In der steuerpolitischen Diskussion steht unter anderem ein Modell im Raum, das die bisherigen Freibeträge durch einen lebenslangen Gesamtfreibetrag von beispielsweise einer Million Euro pro begünstigter Person ersetzen könnte. Innerhalb der Kernfamilie könnten so höhere Summen steuerfrei übertragen werden.
Das klingt im ersten Moment großzügig. Auf den zweiten Blick zeigt sich jedoch eine potenzielle Stolperfalle: Im Gegenzug für höhere Freibeträge fordern einige Experten den Wegfall der bisherigen Zehnjahresregel. Heute lassen sich die Freibeträge (z. B. 400.000 Euro pro Kind und Elternteil) alle zehn Jahre erneut für Schenkungen nutzen. Genau dieses Modell hilft vielen Familien, Vermögen Schritt für Schritt steueroptimiert zu übertragen. Sollte diese Tür künftig zufallen, wäre das für die langfristige Vermögensnachfolge ein herber Schlag.
Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es zumindest Entwarnung: Die wichtige Steuerbefreiung für Ehepartner und Kinder (unter den bekannten Voraussetzungen wie der Selbstnutzung für zehn Jahre) soll nach den gängigen Reformideen auch weiterhin erhalten bleiben.
Trotzdem gilt: Wer neben dem Eigenheim weiteres Immobilienvermögen, wie vermietete Eigentumswohnungen oder Grundstücke besitzt, sollte nicht zu früh aufatmen. Ein ruhiger Blick in die Unterlagen hilft mehr als ein optimistischer Blick in die Kaffeetasse.
Die Freibeträge stehen seit Jahren still. Die Immobilienpreise haben sich jedoch vielerorts über die letzten anderthalb Jahrzehnte kräftig nach oben bewegt. Dadurch rutschen inzwischen auch ganz normale Wohnimmobilien schneller in steuerlich relevante Größenordnungen.
Mit anderen Worten: Das Haus wirkt nicht plötzlich luxuriös, nur das Steuerrecht schaut inzwischen strenger hin. Was früher nach solider Familienimmobilie aussah, landet heute schneller in der Kategorie „Bitte einmal nachrechnen“.
Nicht nur die Freibeträge zählen. Entscheidend ist auch der Wert, den das Finanzamt ansetzt. Durch die gesetzlichen Änderungen der letzten Jahre bei den steuerlichen Bewertungsregeln (Anpassung an die ImmoWertV) fallen die steuerlichen Werte in vielen Fällen deutlich höher aus als früher. Das betrifft vor allem Objekte, bei denen standardisierte Verfahren zum Einsatz kommen.
Genau hier entsteht oft Ärger. Ein Amtstisch kennt keinen Sanierungsstau, keine unpraktische Raumaufteilung und keine knarrende Treppe mit Charakter. Solche Besonderheiten bleiben in pauschalen Verfahren leicht außen vor. Am Ende steht dann womöglich ein Wert, der auf dem Papier gut aussieht, im echten Markt aber zu hoch liegt.
Wer die Bewertung des Finanzamts für überzogen hält, muss das nicht einfach hinnehmen. Das Gesetz sieht vor, dass Steuerzahler einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert (den sogenannten gemeinen Wert) nachweisen dürfen – etwa durch ein qualifiziertes Gutachten eines Sachverständigen. Das ist im Erbfall oder bei einer geplanten Schenkung oft der wichtigste Hebel, um bares Geld zu sparen.
Gerade bei älteren Häusern, renovierungsbedürftigen Wohnungen oder besonderen Lagen lohnt sich die Prüfung. Ein realistischer Marktwert, ermittelt von Experten, ist in solchen Fällen Gold wert.
Viele Eigentümer übertragen Vermögen nicht auf einen Schlag, sondern nutzen die aktuellen Schenkungsfreibeträge strategisch über Jahre hinweg. Wer Übergaben innerhalb der Familie plant, sollte gerade wegen der unsicheren Zukunft der Zehnjahresregel frühzeitig prüfen, welche Werte im Raum stehen und welche Schritte jetzt noch unter dem aktuellen Recht sinnvoll sind.
Aktionismus hilft selten. Wegschauen noch seltener. Wer vorbereitet handelt, trifft meist die besseren Entscheidungen.
Auch Kaufinteressenten sollten das Thema nicht ignorieren. Die steuerliche Behandlung von Immobilien beeinflusst langfristig den Vermögensaufbau in Familien. Das betrifft selbst genutztes Wohneigentum ebenso wie Kapitalanlagen. Wer heute kauft, denkt oft schon an morgen, an die Absicherung der Familie oder an die spätere Übergabe an die nächste Generation. Eine Immobilie bleibt eben nicht nur ein Zuhause oder eine Investition – sie ist ein Vermögenswert, der eine kluge, langfristige Perspektive verdient.
Die Diskussionen um die Erbschaftsteuer bringen für Immobilieneigentümer Bewegung in den Markt. Während über höhere Freibeträge gestritten wird, sorgt die bereits verschärfte Immobilienbewertung der Finanzämter schon heute für höheren Druck auf Erben und Beschenkte.
Jetzt zählt ein klarer Blick auf das Vermögen, die Familienkonstellation und den realen Immobilienwert. Wer seine Unterlagen kennt und den Marktwert realistisch einschätzt, bleibt handlungsfähig. Bei der Erbschaftsteuer gilt eben wie beim Hauskauf: Lage zählt. Timing auch.
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