Anschaffungskosten beim Kauf einer Immobilie: Eine umfassende Analyse

Was sind Anschaffungskosten?

Die Anschaffungskosten setzen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie sowie allen Kosten zusammen, die direkt mit dem Erwerb verbunden sind. Diese umfassen:

• Kaufpreis der Immobilie: Der Betrag, den Imobilienkäufer an den Verkäufer zahlen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beglaubigung des Kaufvertrages und Eintragung ins Grundbuch (ca. 1,5 % des Kaufpreises). Als Anschaffungskosten zählen hier nur Notarkosten, die mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen. Also die Kosten für die Beurkundung des Vertrags, die Eintragung des neuen Eigentümers sowie die Auflassungsvormerkung gehören zu den Anschaffungskosten. Die Eintragung der Grundschuld zählt hier nicht zu den Anschaffungskosten.
• Grundbuchamt: Ähnlich wie bei den Notarkosten zählt die Eintragung des Eigentümers zu den Anschaffungskosten, die Eintragung der Grundschuld aber nicht. Die Gebühren für  den Grundbucheintrag stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Falls ein Immobilienmakler beteiligt ist, fällt eine Provision an (zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.).
• Kosten für Finanzierungsberatung: Gebühren oder Honorare für eine professionelle Beratung zur Immobilienfinanzierung.
• Gutachterkosten: Wenn die Käufer vor dem Kauf die Immobilie durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einen Bausachverständigen haben bewerten oder untersuchen lassen.

Diese Kosten sollten bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, da sie den Gesamtaufwand erheblich erhöhen.

Oft fällt auch der Begriff der Kaufnebenkosten. Darunter fallen alle der oben genannten Kosten mit Ausnahme des direkten Kaufpreises.

Was gehört nicht zu den Anschaffungskosten?

Kosten, die nicht direkt in Zusammenhang mit der Immobilie stehen, können auch nicht den Anschaffungskosten angerechnet werden. Dazu gehören unter anderem: die Notarkosten für die Grundschuldeintragung ins Grundbuch oder die Zinsen für eine Baufinanzierung.

Diese können aber als Werbungskosten geltend machen. Dies gilt aber nur im Fall der gewerblichen Nutzung der Immobilie oder bei Vermietung.

Nachträgliche Anschaffungskosten: Was kommt nach dem Kauf?

Nachträgliche Anschaffungskosten entstehen, wenn Käufer nach dem Immobilienerwerb in die Immobilie investieren müssen, um diese instand zu setzen oder anzupassen. Hierzu zählen:

• Modernisierungen: Zum Beispiel der Austausch von Heizungsanlagen, Fenstererneuerungen oder energetische Sanierungen.
• Renovierungen: Malerarbeiten, Bodenbeläge oder andere kosmetische Reparaturen.
• Erschließungskosten: Bei unbebauten Grundstücken können Kosten für die Anbindung an Wasser, Strom oder Straßen entstehen.
• Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen: Einmalige Beiträge für gemeinschaftliche Maßnahmen, wie Dachreparaturen oder Fassadensanierungen.
• Sonstige Aufwendungen: Die Fahrtkosten, die während des Kaufs der Immobilie verbunden werden, sind Anschaffungskosten. Gleiches gilt für Telefon- und Übernachtungskosten, die mit dem Kauf der Immobilie in Zusammenhang gebracht werden können.

Für die nachträglichen Anschaffungskosten wird oft auch der Begriff „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ verwendet.

Es ist ratsam, auch diese Posten im Voraus einzukalkulieren, um Überraschungen zu vermeiden.

Steuerliche Möglichkeiten: So können Sie sparen!

Unter bestimmten Voraussetzungen können die Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Die Möglichkeit, Kosten steuerlich abzusetzen, hängt davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Für Vermieter gibt es in der Regel deutlich mehr Optionen, Aufwendungen steuerlich geltend zu machen als für Selbstnutzer. Zu den absetzbaren Kosten zählen beispielsweise:

• Finanzierungskosten: Vor allem die Zinsen eines Immobilienkredits können abgesetzt werden, sofern die Immobilie vermietet wird.
• Renovierungs- und Sanierungskosten: Maßnahmen zur Modernisierung, die den Wert der Immobilie erhalten oder steigern, können die Steuerlast verringern.
• Kaufnebenkosten: Dazu gehören unter anderem Notargebühren, Grundbuchkosten und Maklerprovision. Je nach Nutzung der Immobilie können diese teilweise steuerlich berücksichtigt werden.

Bei der Eigennutzung sind die steuerlichen Möglichkeiten deutlich begrenzter. Hier lassen sich in der Regel lediglich bestimmte Handwerkerleistungen für Renovierungsarbeiten steuerlich absetzen, wenn sie in der Steuererklärung korrekt angegeben werden.

Aspekte der steuerlichen Absetzbarkeit von Anschaffungskosten

Immobilienkäufer können unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile nutzen. Hier sind einige wichtige Aspekte:

1. Abschreibung (AfA)

• Lineare Abschreibung: Bei vermieteten Immobilien können 2 % der Anschaffungskosten pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben werden.
• Erhöhte Abschreibung: Für Denkmalimmobilien oder energetische Sanierungen können unter Umständen höhere Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden.

2. Werbungskosten bei Vermietung

Kosten, die durch die Vermietung entstehen, sind steuerlich absetzbar, z. B.:

• Zinsen für Darlehen
• Verwaltungskosten
• Reparatur- und Instandhaltungskosten

3. Grunderwerbsteuer optimieren

In einigen Fällen können Sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer reduzieren, z. B. indem Einbauten wie Küchen oder Mobiliar separat vom Kaufpreis ausgewiesen werden.

Die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag in verschiedene Bestandteile wie Gebäude und Grundstück kann  eine steuerliche Ersparnis bringen. Bei Eigentumswohnungen kann zudem die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden, die den zu versteuernden Kaufpreis reduziert. Siehe dazu auch weiter unten: Vorteile bei der Aufteilung von Grundstück und Gebäude.

4. Sonderabschreibungen

Für Neubauten oder energetisch besonders effiziente Gebäude bietet der Gesetzgeber teilweise Sonderabschreibungen an.

Vorteile bei der Aufteilung von Grundstück  und Gebäude

Eine korrekte Aufteilung des Kaufpreises zwischenGrundstück und Gebäude  sowie dem Gebäudeanteil hat erhebliche steuerliche Auswirkungen. Der Bodenwertanteil kann nicht abgeschrieben werden, während der Gebäudeanteil – insbesondere bei vermieteten Immobilien – steuerlich geltend gemacht werden kann. Es kann daher Sinn machen, den Gebäudeanteil beim Kaufpreis im Kaufvertrag zu dokumentieren.

Vorgehensweise bei der Aufteilung

• Bewertungsverfahren:
  Der Kaufpreis sollte entsprechend dem Bodenrichtwert sowie der Baukosten geschätzt werden. Für eine korrekte Einschätzung sollten die örtlichen  Hinweisen des Gutachterausschusses zum Bodenrichtwert beachtet werden, denn oft gilt der Bodenrichtwert nur für Teilflächen des Grundstücks. Eine professionelle Bewertung kann dabei helfen, eine angemessene Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude vorzunehmen.  

• Arbeitshilfen der Finanzbehörden: 
  Die Finanzbehörden bieten Immobilienkäufern dazu eine Anleitung zur Kaufpreisaufteilung und eine Arbeitshilfe .
• Steuerliche Vorteile:
  Ein höherer Gebäudeanteil führt zu einer größeren Abschreibungsbasis. Die steuerliche Belastung kann dadurch reduziert werden. 
• Relevanz bei der Grunderwerbsteuer:
  Die Grunderwerbsteuer wird auf den Gesamtpreis erhoben, eine separate Ausweisung von mitgekauftem Inventar (z. B. Küche, Einbauten) kann die Steuerlast mindern.
• Abstimmung mit dem Finanzamt:
  Eine korrekte Dokumentation und Einreichung der Werte ist entscheidend, um steuerliche Nachfragen oder Probleme zu vermeiden.

Anschaffungskosten im Erbfall bzw. bei einer erblichen Grundstücksübertragung

Anschaffungskosten können auch steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie im Zuge einer Grundstücksübertragung bei Erbfolge entstehen. Ausgleichszahlungen an die Miterben können steuerlich angesetzt werden. Dies betrifft auch die Übernahme eventuell vorhandener Grundschulden.

Fazit: Gründliche Planung zahlt sich aus

Die Anschaffungskosten beim Immobilienkauf gehen weit über den eigentlichen Kaufpreis hinaus. Eine detaillierte Kalkulation, die auch nachträgliche Kosten und die Aufteilung von Grund und Boden berücksichtigt, ist essenziell, um Überraschungen zu vermeiden. Nutzen Sie zudem alle steuerlichen Vorteile, um Ihre finanzielle Belastung zu reduzieren.

Wenn Sie Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, zögern Sie nicht, einen Experten zu konsultieren. So sichern Sie sich eine fundierte Grundlage für eine erfolgreiche Immobilieninvestition.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater.